최근 전세 사기가 급증하면서 세입자들이 피해를 입는 사례가 늘어나고 있습니다. 전세반환보증과 전세안심보험 같은 제도가 마련되어 있지만 이를 제대로 활용하지 않으면 충분한 보호를 받을 수 없습니다.
이번 글에서는 전세 및 월세 계약 시 꼭 확인해야 할 사항과 사기 예방을 위한 종합적인 대책을 정리해 보겠습니다.
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| 전세반환보증, 전세안심보험 |
1. 전세사기, 월세사기의 주요 유형과 사례
1) 이중 계약 사기
집주인이 동일한 주택을 여러 명과 동시에 전세계약을 체결하여 보증금을 편취하는 방식입니다. 세입자가 계약한 후 전입신고를 하려고 하면 이미 다른 사람이 거주하고 있거나, 나중에야 사기를 당한 사실을 알게 됩니다.
2) 가짜 집주인 사기
사기꾼이 집주인인 척하면서 계약을 진행하는 방식입니다. 계약 후 보증금을 송금한 뒤 사기꾼이 잠적하는 경우가 많습니다. 이 경우 실소유자를 확인하지 않고 계약을 진행한 세입자는 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
3) 전입신고 당일 근저당 설정
세입자기 전입신고를 완료하자마자 집주인이 당일 근저당권을 설정해 우선순위를 빼앗는 방식입니다. 이로 인해 세입자는 보증금 반환이 어려워집니다.
4) 월세를 전세로 둔갑시키는 사기
집을 월세로 등록한 뒤 전세 계약을 진행하는 방식입니다. 실제로는 전세권이 아닌데도 전세 계약을 체결하면서 사기를 치는 경우입니다.
2. 전월세 계약 전 필수 확인 사항
1) 집주인의 신뢰도 확인
전세보증금을 돌려주지 않은 악성 임대인의 명단은 주택도시보증공사(HUG)에서 확인할 수 있습니다. 이 명단에 포함되지 않더라도 신뢰할 수 없는 임대인이 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.
2) 등기부등본 확인
등기부등본을 통해 해당 주택의 실제 소유자가 누구인지 확인해야 합니다. 또한, 근저당권이 설정되어 있는지, 가압류 또는 압류가 걸려 있는지도 반드시 확인해야 합니다.
3) 전세권 설정 및 확정일자 받기
전세계약을 체결한 후 반드시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 전세권 설정까지 마쳐야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
4) 계약시 공인중개사 이용
무자격자가 진행하는 거래는 피해야 합니다. 반드시 정식 등록된 공인중개사를 통해 계약을 진행하고, 중개사의 책임보험 가입 여부도 확인해보는 것이 좋습니다.
3. 전세반환보증과 전세안심보험 활용법
1) 전세반환보증(HUG, SGI, HF)
전세보증금 반환보증은 계약 종료 후 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증기관(HUG, 서울보증보험, HF)이 이를 대신 지급해주는 제도입니다. 하지만 모든 경우에 적용되는 것은 아니므로 가입 전에 보장 범위를 확인해야 합니다.
2) 전세안심보험
전세 계약 단계에서부터 법적 분쟁이 발생할 가능성을 대비하는 상품입니다. 보증금뿐만 아니라 계약금 보험, 계약 후 근저당 설정 등에 대한 보장이 가능합니다.
✅ 주요 보장 내용:
- 계약금 보호
- 전입신고 후 근저당 설정 감지
- 주택 경매 시 보증금 반환 우선권 보장
4. 전월세 사기 예방을 위한 추가적인 조치
1) 서울시 클린임대인 제도 활용
서울시는 신용점수가 높고 권리관계가 명확한 임대인을 클린임대인으로 지정하고 있습니다. 해당 임대인을 통해 계약하면 사기 위험을 줄일 수 있습니다.
2) 등기부등본 변동 알림 서비스 가입
등기부등본에 변동 사항이 발생할 경우 알림을 받을 수 있는 서비스를 이용하면 샂ㄴ에 사기 여부를 감지할 수 있습니다.
3) 중개사 책임보험 확인
공인중개사가 책임보험에 가입되어 있으면 만약 사기 피해를 입었을 경우 이를 통해 일정 부분 보상을 받을 수 있습니다.
5. 전세 월세 계약 체크리스트
✔️ 집주인 신용정보 확인(HUG 악성임대인 명단 조회)
✔️ 등기부등본 확인(실소유자 및 근저당 여부 확인)
✔️ 전입신고 및 확정일자 필수
✔️ 공인중개사 통해 계약 진행(책임보험 가입 여부 확인)
✔️ 전세반환보증 및 전세안심보험 가입 고려
✔️ 계약 시 변호사 또는 전문가 조언 받기
✔️ 전세계약 후 근저당 설정 여부 지속적으로 확인
✔️ 등기부등본 변동 알림 서비스 가입
✔️ 계약서 내용 꼼꼼히, 정확히 확인하고 서명
6. 안전한 전월세 계약을 통한 종합 대책
전세사기 및 월세사기를 예방하려면 계약 전 철저한 조사와 함께 법적 보호장치를 적극 활용해야 합니다. 전세반환보증과 전세안심보험을 적절히 활용하고, 계약서 작성 시 공인중개사를 통한 진행 및 법률 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.
무엇보다도 "이 집은 정말 안전한가?"라는 질문을 스스로에게 던져보며 모든 위험 요소를 고려하는 자세가 필요합니다.
전월세 계약을 앞둔 분들 모두 사기 위험을 최소화하고, 안전한 거래를 진행하시길 바랍니다.